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Sachwertfaktoren
1. Sachwertfaktoren (SWF): Grundlagen und gesetzliche Verankerung
1.1 Was sind Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) und wofür werden sie angewandt?
Der Sachwertfaktor (SWF), oft als Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren bezeichnet, ist ein zentrales Werkzeug in der Wertermittlung. Seine Aufgabe ist es, den nach dem Sachwertverfahren ermittelten vorläufigen Sachwert an die tatsächlichen Gegebenheiten des regionalen Grundstücksmarktes anzupassen und somit marktgerecht zu machen.
Die Anwendung der Sachwertfaktoren erfolgt, um den vorläufigen Sachwert in den endgültigen Marktwert (Verkehrswert) des jeweiligen Objekts umzurechnen. Sie gelten für Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH) im Landkreis Fürstenfeldbruck.
1.2 Gesetzliche Grundlage und Adressatenkreis (Quellen)
Die Ableitung und Veröffentlichung der Sachwertfaktoren basiert auf den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Ermittlung dieser Faktoren ist gesetzlich vorgeschrieben:
Auszug ImmoWertV: Grundlage der Wertermittlung sind stets die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (§ 7 ImmoWertV).
Der Sachwertfaktor wird im Sachwertverfahren (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV) angewandt. Seine Funktion ist in § 39 ImmoWertV definiert: Zur Ermittlung des objektspezifisch angepassten Sachwertfaktors ist der nach § 21 Absatz 3 ermittelte Sachwertfaktor auf seine Eignung im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.
Die wertDaten richten sich primär an:
- Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Erstellung von Verkehrswertgutachten.
- Behörden, Gerichte und Finanzämter zur objektiven Feststellung von Grundstückswerten.
- Immobilienbewerter und Banken zur Plausibilisierung von Beleihungswerten.
1.3 Die aufwendige Ableitungsmethode: Tausende Sachwertverfahren als Basis
Die Ableitung des Sachwertfaktors ist ein aufwendiger, mehrstufiger Nachbewertungsprozess, der eine statistisch belastbare Datenbasis erfordert.
Für die Ableitung wurden insgesamt 1.728 auswertbare Fälle aus den Geschäftsjahren 2019 – 2025 berücksichtigt.
- Datenbasis: Die Ableitung basiert auf der Kaufpreissammlung, aus der zigtausende Verkäufe von EFH und ZFH über viele Jahre hinweg gesammelt, geprüft und plausibilisiert werden müssen.
- Individuelle Nachbewertung (Kernaufwand): Für jeden einzelnen dieser ausgewählten Kauffälle wird der gesamte Wertermittlungsprozess nach dem Sachwertverfahren (SWV) durchgerechnet. Das bedeutet: Tausende individuelle Sachwertverfahren müssen akribisch nach den Vorgaben der ImmoWertV berechnet werden.
- Faktorbildung und Generalisierung: Erst nach dieser aufwendigen Nachbewertung kann der tatsächlich erzielte Kaufpreis ins Verhältnis zu dem so ermittelten vorläufigen Sachwert gesetzt werden. Die so gewonnenen Verhältnisse werden statistisch (mittels Regressionsanalyse) ausgewertet, um allgemeingültige und generalisierbare Abhängigkeiten zu den wichtigsten wertbestimmenden Merkmalen abzuleiten.
1.4 NHK: Rechenvorschrift und Erläuterungen der Parameter
Der Sachwertfaktor (SWF) wird allgemein über die folgende Rechenvorschrift abgeleitet:
SWF = KP / vSW
Erläuterungen:
| Parameter | Erläuterung |
|---|---|
| SWF | Sachwertfaktor [-] |
| KP | normierter Kaufpreis, aus Kaufpreis ± boG [Euro]. Normierung: Kaufpreisbereinigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen, sofern Wert bekannt. Teilmarkttypische KFZ-Stellplätze, Nebengebäude und Bodenwert sind im Kaufpreis enthalten. |
| vSW | vorläufiger Sachwert [Euro] |
| Normalherstellungskosten (NHK) | NHK 2010 (Anlage 4 II. ImmoWertV) Gebäudestandard entsprechend Standardmerkmalen und Standardstufen nach Anlage 4 ImmoWertV |
| Baunebenkosten / Regionalfaktor | Die Baunebenkosten sind in den NHK enthalten. Es wird ein Regionalfaktor von 1,0 angesetzt (§ 36 Abs. 3 ImmoWertV), da die regionale Marktanpassung vollständig über den Sachwertfaktor (SWF) selbst vorgenommen wird. Eine zusätzliche Regionalisierung im Vorfeld ist methodisch nicht vorgesehen. |
| Bezugsmaßstab | Brutto-Grundfläche (BGF) gemäß Anlage 4 ImmoWertV |
| Baupreisindex | Vierteljährlicher Preisindex für die Bauwirtschaft, Tabelle 61261-0002, Wohngebäude, Bauleistungen am Bauwerk in GENESIS-Datenbank Destatis |
| Gesamtnutzungsdauer | Entsprechend Art der baulichen Anlage nach Anlage 1 ImmoWertV |
| Restnutzungsdauer | Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter. Bei gegebenenfalls durchgeführten Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer bei Wohngebäuden entsprechend Anlage 2 ImmoWertV angepasst. |
| Alterswertminderungsfaktor | Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV) |
| Wertansatz für bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen | Pauschal 5 % vom vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen (§§ 36, 37 ImmoWertV) |
2. Modellparameter und Methodik des Sachwertfaktors (SWF)
Die Ableitung des Sachwertfaktors basiert auf einer multivariaten Regressionsanalyse, die den Einfluss der folgenden, in Klassen und Kategorien eingeteilten, Merkmale auf den Kaufpreis untersucht.
2.1. Berücksichtigung von Nebengebäuden und Bauteilen
Die folgenden Ansätze dienen der Standardisierung des Sachwerts nach der ImmoWertV in der Berechnung:
2.1.1. Besonderheiten bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
Die Sachwertfaktoren wurden primär für typische Ein- und Zweifamilienhäuser abgeleitet. Für die Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum (WEG) ist primär das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren heranzuziehen. Soll das Sachwertverfahren dennoch angewendet werden, ist der Sachwertfaktor auf seine Anwendbarkeit gesondert zu prüfen und anzupassen.
2.1.2. Wertansatz für sonstige Nebengebäude
Für Andere Nebengebäude (z. B. einfache Schuppen oder Gartenhäuser) erfolgt kein gesonderter Ansatz, sofern der Wert nicht bekannt ist. Typische Anlagen sind im üblichen Umfang bereits im errechneten Sachwert enthalten.
2.1.3. Wertansatz für nicht erfasste Bauteile
Für Bauteile, die nicht in der Brutto-Grundfläche (BGF) erfasst werden (z. B. Balkone, Eingangsüberdachungen, Kellertreppen etc.), erfolgt kein gesonderter Ansatz. Diese sind ebenfalls im üblichen Umfang im Sachwert enthalten.
2.2. Bodenwert und Zeitliche Interpolation
Der Bodenwert ist einer der wesentlichen Eingabeparameter. Die zeitliche Wertentwicklung des Bodens wird über eine Interpolation abgebildet:
| Zeitraum | Ableitungsmethode des Bodenrichtwerts (BRW) |
|---|---|
| 01.01.2017 – 31.12.2023 | Lineare Interpolation der BRW zwischen den jeweiligen Stichtagen. |
| 01.01.2024 – 31.12.2024 | Verwendung des Bodenrichtwerts zum Stichtag 01.01.2024 ohne weitere Extrapolation. |
Es erfolgen keine weiteren Anpassungen hinsichtlich Flächengröße oder wertrelevanter Geschossflächenzahl (WGFZ) im Rahmen der SWF-Ableitung.
2.3. Besondere Berücksichtigung der Grundstücksfläche
Grundstücksfläche: Separat nutzbare Grundstücksteile (z. B. ein abtrennbares Baugrundstück) sind gemäß § 41 ImmoWertV abzuspalten, falls dies marktüblich ist. Bei wirtschaftlichen Einheiten (z. B. nicht teilbares Gesamtgrundstück) wird der gesamte Flächenumsatz für die Berechnung verwendet.
2.4. Stichprobenbegrenzung und Datenvalidierung
Die Zuverlässigkeit der Sachwertfaktoren basiert auf der Qualität der verwendeten Daten. Die Kauffälle unterliegen daher einer strengen Prüfung:
Es wurden Daten aus den Geschäftsjahren 2019 – 2025 mit 1.728 auswertbaren Fällen verwendet.
- Qualitätsprüfung: Nur geprüfte und plausibilisierte Kauffälle aus der Kaufpreissammlung werden verwendet.
- Ausschlusskriterien: Kauffälle mit ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen werden ausgeschlossen, um den tatsächlichen Markt widerzuspiegeln (geregelt in § 9 Abs. 2 ImmoWertV).
- Ausreißer-Prüfung: Es erfolgt eine Ausreißer-Prüfung mit Boxplot-Methode und 2,5-facher Sigma-Regel.
- Konsistenzprüfung: Es wird geprüft, dass der Bodenwert nicht größer als der Gesamtkaufpreis ist.
2.5. Ablaufschema für Bewertungen im Sachwertmodell des Gutachterausschusses
Das Ablaufschema verdeutlicht die methodische Vorgehensweise bei der Anwendung des Sachwertverfahrens. Es stellt die Schritte von der Datenbasis bis zur Ableitung des Verkehrswertes dar.
3. SWF-Prüfung und Wertermittlungshilfen
3.1. Interaktives Prüf- & Simulationsmodul (Empfohlen)
Zur Unterstützung der sachverständigen Würdigung und zur Prüfung der Modellkonformität bei abweichenden Objektmerkmalen stellt der Gutachterausschuss den Interaktiven SWF-Rechner bereit.
Die Einzelauskunft liefert einen fixen Faktor. Eine Anpassung von Preiseffekten bei qualitativen Abweichungen ist über die statische Auskunft nicht möglich.
Das Online-Modul dient daher zur Simulation der Bandbreiten und liefert dem Sachverständigen einen quantitativen Anhaltspunkt für eine notwendige Anpassung, um einen objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor (§ 39 ImmoWertV) zu plausibilisieren. Die Anpassung dient der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse (§ 7 ImmoWertV) im Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV).
3.2. Offizielle Einzelauskunft (Bestellung)
Für offizielle Wertermittlungen zu einem bestimmten Stichtag oder für Gutachten benötigen Sie die amtliche Einzelauskunft. Diese Auskunft ist verbindlich und erfolgt ausschließlich über die Geschäftsstelle.
Antragstellung:
Antrag auf Einzelauskunft - wertDaten / Sachwertfaktor
3.3 Handbuch und Leseproben
Detaillierte Erläuterungen zur Methodik der Ableitung, zur Anwendung der Sachwertfaktoren sowie zu den Besonderheiten der Datenbasis finden Sie in unserem aktuellen Handbuch. Leseproben und das Handbuch stehen im Bereich Downloads, rechts oben auf dieser Seite in der Infobox unter dem Reiter Downloads, zur Verfügung.
Gebühren der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Fürstenfeldbruck
Das Kostenverzeichnis Tarif-Nr. 2.I.1/1.8 vom 01.07.2012 sieht für "Auskünfte aus der Kaufpreissammlung nach § 11 BayGaV über die Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB und über sonstige Daten für die Wertermittlung nach § 13 BayGaV" folgenden allgemeinen und neuen Gebührenrahmen vor:
"20 bis 350 € je übermittelten Vergleichswert aus der Kaufpreissammlung, je übermittelten Bodenrichtwert oder je übermitteltes wertermittlungsrelevantes Datum."
Es werden nur schriftliche Auskünfte erteilt.
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Fürstenfeldbruck legt aufgrund des Kostenverzeichnisses folgenden Gebührenrahmen fest:
| Leistung | Gebühr |
|---|---|
| wertDaten | |
| je Sachwertfaktor | 115 € |
| je Gebäudefaktor | 85 € |
| Schriftliche Bodenrichtwertauskünfte | |
| je Bodenrichtwert (ab dem 01.07.2026: 35 €) | 25 € |
Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung (nur für Sachverständige, Mindestabnahme 4 Vergleichspreise) | |
| je Vergleichspreis (ab dem 01.07.2026: 35 €) | 25 € |
| Verpflichtungserklärung | 50 € |
| Aktueller Geschäftsstellenbericht / Ältere Ausgaben (ab 2010) | |
| aktuell | 50 € |
| ältere Ausgaben | 30 € |
Eine Änderung oder weitere Anpassung des Gebührenrahmens behält sich der Gutachterausschuss vor. Die aufgeführten Leistungen sind nicht steuerbar nach § 2b Satz 1 UStG.
Der Gutachterausschuss behält sich ferner einen höheren Gebührenansatz vor, wenn der mit der Amtshandlung verbundene Verwaltungsaufwand und die Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligten das übliche Maß im Einzelfall erheblich übersteigt.