Bodenrichtwerte und Geschäftsstellenbericht

Nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB), der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie der Bayerischen Gutachterausschussverordnung (BayGaV) ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Fürstenfeldbruck die Bodenrichtwerte.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für:

• erschließungsbeitrags- und abgabenfreie, unbebaute, baureife Grundstücke
• bei typisierter Nutzung (z. B. für Wohnen, Gewerbe oder gemischte Nutzung)

Die Ableitung erfolgt auf Basis tatsächlich realisierter Kauffälle, die in der amtlichen Kaufpreissammlung erfasst und systematisch ausgewertet werden.

Bodenrichtwerte gelten damit als Orientierungshilfe für den interessierten Laien und als Berechnungsgrundlage für Fachleute (z. B. zur Gutachtenerstellung). Der Bodenrichtwert selbst dient insbesondere der Berechnung des Bodenwerts unbebauter Grundstücke.

Nutzungskategorien

Bodenrichtwerte werden regelmäßig für folgende Nutzungen abgeleitet:

• Wohnbauflächen
• Misch- und Gewerbeflächen
• landwirtschaftlich genutzte Flächen wie:
  • Ackerland
  • Grünland
  • Forstwirtschaft

Bereiche ohne Bodenrichtwert

Es gibt Grundstücksbereiche, für die der Gutachterausschuss keine Bodenrichtwerte ableitet. Dazu zählen insbesondere:

• bebaute Außenbereiche – hier liegen in der Regel keine oder nur sehr wenige Kauffälle vor, sodass eine statistisch gesicherte Ableitung nicht möglich ist.
• Übergangsflächen im bebauten Bereich – z. B. größere Gartenflächen oder Flächen mit unsicherem Entwicklungsstatus (Bauerwartungsland, spekulative Flächen).
• Gemeinbedarfs- und Sondernutzungsflächen – etwa Schul- und Sportgelände, Friedhöfe oder auch ehemals militärisch genutzte Areale wie der Fliegerhorst Fürstenfeldbruck.

Warum gibt es hier keinen Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte werden hauptsächlich aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen abgeleitet. Fehlen ausreichend Transaktionen, können keine verlässlichen Durchschnittswerte gebildet werden.

Wie lässt sich der Bodenwert trotzdem bestimmen?

In solchen Fällen ist eine individuelle sachverständige Einschätzung notwendig, z. B. durch:

• zertifizierte oder öffentlich bestellte Sachverständige,
• ein Verkehrswertgutachten, das die besonderen Gegebenheiten berücksichtigt,
• oder eine eigene sachgerechte Würdigung anhand vergleichbarer Fälle.

Gebäudefaktor und bebaute Grundstücke

Für die Wertermittlung bebauter Grundstücke (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) reicht der Bodenrichtwert allein nicht aus. Zur Ableitung eines marktkonformen Preisniveaus wird zusätzlich der sogenannte Gebäudefaktor herangezogen.

Dieser ist nicht Bestandteil des Geschäftsstellenberichts, sondern kann im Rahmen einer Einzelauskunft über wertDaten beantragt werden.

Gebäudefaktoren und Bodenrichtwerte sind insbesondere in steuerlichen Angelegenheiten von Bedeutung, z. B. im Rahmen der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

Ableitungszeitpunkt und Indexreihen

Bodenrichtwerte werden im Landkreis Fürstenfeldbruck regelmäßig zum Stichtag 01.01. eines jeden geraden Kalenderjahres (z. B. 2024, 2026) nach Maßgabe der BayGaV abgeleitet.

Zur zeitlichen Anpassung älterer Richtwerte können Indexreihen nach §§ 9 und 18 ImmoWertV verwendet werden. Diese sind auf der Seite Aktuelle Marktdaten verfügbar.

Auskünfte und Kosten

Jede Person kann beim Gutachterausschuss kostenpflichtig schriftliche Auskünfte über die Bodenrichtwerte beantragen. Dies stellt eine amtliche Auskunftserteilung dar und erfolgt ausschließlich in Schriftform.

Geschäftsstellenbericht

Der jährlich erscheinende Geschäftsstellenbericht bietet vertiefende Marktanalysen zum Grundstücksverkehr im Landkreis Fürstenfeldbruck. Enthalten sind u. a.:

• Umsatz- und Transaktionsstatistiken
• Preisentwicklungen nach Teilmärkten
• regionale Marktbesonderheiten

Wertrelevante Einzelangaben wie Gebäudefaktoren sind nicht enthalten! Diese sind ausschließlich über wertDaten als Einzelauskunft erhältlich.

Der aktuelle Geschäftsstellenbericht 2023 kann über den 

Antrag auf Bodenrichtwertauskunft / Geschäftsstellenbericht beantragt werden.

• Berichte ab dem Jahr 2018 sind zusätzlich über das Portal boris-bayern.de verfügbar.
• Frühere Berichte ab dem Berichtsjahr 2010 können “nur" auf Anfrage bezogen werden.
• Eine kostenlose Leseprobe des aktuellsten Berichts steht unter „Downloads“ bereit.

Beispiel: Transaktionsentwicklung im Landkreis FFB

Aktueller Stand und Ausblick

• Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 sind verfügbar.
• Die nächste Ableitung erfolgt regulär zum 01.01.2026 und wird im 3. Quartal 2026 veröffentlicht und bestellbar sein.
• Der Geschäftsstellenbericht 2023 ist verfügbar.
• Der Geschäftsstellenbericht 2024 wird im 4. Quartal 2025 verfügbar sein.