Landratsamt Fürstenfeldbruck
Gutachterausschuss
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Aktuelle Marktdaten


…“Wie haben sich die Kaufpreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen im Landkreis Fürstenfeldbruck aktuell und auch rückblickend entwickelt?“…
 

Mit der regelmäßigen Veröffentlichung von Analysen über das aktuelle Marktgeschehen im Landkreis Fürstenfeldbruck möchte der Gutachterausschuss zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen. 

Die folgenden Auswertungen für den Grundstücksmarkt im Landkreis Fürstenfeldbruck wurden mit einer aktuellen Stichprobe aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses ermittelt. Um die Stichprobengrößen hoch genug zu halten, beziehen sich alle Datenreihen auf Kauffälle, die im gesamten Landkreis registriert wurden.

 

Aktuelle Transaktionszahlen – ein Überblick

Einen Überblick über die jährlichen Entwicklungen der Transaktionszahlen, d. h. die Summe aller Kaufverträge und die Summe des gesamten Geldumsatzes in Mio. Euro für den Grundstücksmarkt in Fürstenfeldbruck können den zusammenfassenden Tabellen und Diagramme entnommen werden.
 

Überblick Anzahl Kaufverträge und Summe der Geldumsätze aller Teilmärkte im gesamten Landkreis (Link)
 

Indexreihen und mittlere Preisniveaus in Euro pro m² Wohnfläche, d.h. Wohnflächenpreise bzw. Bodenpreise wurden für die folgenden sachlichen Teilmärkte abgeleitet: 
 

Indexreihen nach § 18 ImmoWertV - Eigentumswohnungen: ab 2010 bis zum Datum der aktuellen Stichprobe (Link)

(Jahres- und Quartalswerte)

- Eigentumswohnungen in Drei- / und Mehrfamilienhäusern, Bestand 

- Eigentumswohnungen in Drei- / und Mehrfamilienhäusern, Neubau

- Jährliches mittleres Preisniveau von Eigentumswohnungen Neubau und Bestand im direkten Vergleich 

 

Indexreihen nach § 18 ImmoWertV - Eigenheime : ab 2013 bis zum Datum der aktuellen Stichprobe (Link)

(Jahres- und Quartalswerte)

- Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Bestand

- Reihenhäuser und Doppelhaushälften, Bestand

- Eigenheime als Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften, Neubau

- Jährliches mittleres Preisniveau von Eigenheimen, Neubau und Bestand im direkten Vergleich 

 

Indexreihe nach § 18 ImmoWertV - für individuelle Wohnbauflächen, ab 2010 bis zum Datum der aktuellen Stichprobe (Jahreswerte) (Link)

 

Für den Teilmarkt der bebauten Grundstücke wird die mittlere Preisentwicklung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen für den gesamten Landkreis Fürstenfeldbruck, d.h. die jährlichen mittleren Wohnflächenpreise in Euro pro m² (= Medianwerte) und die daraus ermittelten Indexreihen sowie die Anzahl der Kauffälle pro Jahr bzw. Quartal in den Stichproben dargestellt. 

Für den Teilmarkt der unbebauten Grundstücke informieren die Auswertungen über die mittlere Preisentwicklung von individuellen Wohnbauflächen in Euro pro m² (= Medianwerte) für den gesamten Landkreis. Die Anzahl der Kauffälle pro Stichprobe sowie die entsprechenden Indexwerte sind ebenfalls dargestellt. 

Alle mittleren Werte beziehen sich rechnerisch jeweils auf den 30.06. eines Jahres. Wo möglich, da ausreichend Kauffälle vorhanden, sind Quartalswerte angegeben.

Im Folgenden wird das Berechnungsmodell der Indexreihen für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Wohnungseigentum erläutert.

 

Parameter Unbebaut
Rechenvorschrift 1 (Vergleichsfaktor)KP / GF
mit
Kaufpreis (KP in Euro)
Grundstücksfläche (GF in Quadratmeter) 
Stichprobenbegrenzung Keine ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse
Definitionen / Bereinigung der Kauffalldaten

Kaufpreis: immer erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbeitragsfrei nach BauGB und KAG (außer landwirtschaftliche Grundstücke) sowie bereinigt um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Dazu je nach Teilmarkt: 

Unbebaut: bereinigt um Abbruchkosten und übergroße Grundstücksteile

Datenherkunft: 

Grundstücksfläche: basierend auf Angaben in Kaufverträgen oder amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS)

TeilmärkteUBB - Unbebaute Bauplätze (individueller Wohnungsbau) in 
W- und M-Gebieten
Stichprobenbegrenzung

UBB

- Grundstücksgröße liegt zwischen 150 m² und 1.500 m²

- Verkauf ausschließlich durch private, natürliche Personen (ohne Kommune, ohne Wohnbauträger)

Kaufpreise als Vorbereitung für Ausreißer

Die normierten Kaufpreise werden jährlich zusammengefasst. Daraus wird das arithmetische Mittel ermittelt 
(= rechnerischer Stichtag ist 30.06. eines Jahres) 

KP(Jahr) = ∑ KP / n 
mit n = Anzahl der Fälle pro Jahr 

Identifikation von Ausreißern mittels Boxplot-Methode und 2,5-Sigma-Regel. Nach möglicher Ausreißer-Bereinigung dient der Median pro zusammengefasstes Jahr als Grundlage für die Indexableitung.

Rechenvorschrift 2 (zur Indexableitung)Das Basisjahr wird auf 100 festgesetzt. 

Index = KP Median Jahr / KP Median Basisjahr x 100 
Parameter Bebaut  Wohnungseigentum
Rechenvorschrift 1 (Vergleichsfaktor) KP / WF
mit
Kaufpreis (KP in Euro) 
Wohnfläche (WF in Quadratmeter)
Stichprobenbegrenzung Keine ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse 
Definitionen / Bereinigung der Kauffalldaten

Kaufpreis: bereinigt um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. 

Dazu je nach Teilmarkt

Bebaut: ohne Inventar, ohne untypische Nebengebäude und ohne übergroße Grundstücksteile

Wohnungseigentum: ohne Inventar, ohne Garage, Carport oder Stellplatz
 

Datenherkunft:

Wohnfläche: basierend auf Angaben in Kaufverträgen und Fragebogen an den Käufer 
Grundstücksfläche: basierend auf Angaben in Kaufverträgen oder amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) 

Teilmärkte NF - Grundstücke mit neuen Eigenheimen

BHF - Grundstücke mit Eigenheimen Bestand (freistehend)

BHNF - Grundstücke mit Eigenheimen Bestand (Reihenhäuser, Doppelhaushälften) 
NETW - Neue Eigentumswohnungen

BETW - Eigentumswohnungen Bestand 
Stichprobenbegrenzung Allgemein
- Nur geeignete Kauffälle ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
- Wohnfläche liegt zwischen 70 m² und 300 m²
- Grundstücksgröße ≤ 1.500 m²

NF
Gebäude ist jünger als 4 Jahre

BHF / BHNF
Gebäude nicht älter als 55 Jahre 
ohne Neubau

Allgemein
- Nur geeignete Kauffälle ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
- Wohnfläche liegt zwischen 45 m² und 120 m²
 


NETW
Verkaufsart = Erstverkauf

BETW
Verkaufsart = Wiederverkauf

Kaufpreise als Vorbereitung für AusreißerDie normierten Kaufpreise werden jährlich zusammengefasst. Daraus wird das arithmetische Mittel ermittelt (= rechnerischer Stichtag ist 30.06. eines Jahres).

KP(Jahr) = ∑ KP / n 
mit n = Anzahl der Fälle pro Jahr 

Identifikation von Ausreißern mittels Boxplot-Methode und 2,5-Sigma-Regel. Nach möglicher Ausreißer-Bereinigung dient der Median pro zusammengefasstes Jahr als Grundlage für die Indexableitung.
Rechenvorschrift 2 (zur Indexableitung) Das Basisjahr wird auf 100 festgesetzt.

Index = KP Median Jahr / KP Median Basisjahr x 100 

 

Anwendungsbeispiel für Indexreihen

Indexreihen können zur zeitlichen Anpassung von Gebäudefaktoren (Link), Vergleichskaufpreisen und Verkehrswerten nach § 9 ImmoWertV 2021 eingesetzt werden.

Dazu gilt die Vorgehensweise „neuer Indexwert geteilt durch alten Indexwert“.

Ein Beispiel zur Berechnung der Anpassung eines Gebäudefaktors an einen zurückliegenden Stichtag wird im Folgenden dargestellt.

Wie hat sich der Gebäudefaktor bzw. der Wohnflächenpreis (€/m²), von einer gebrauchten Eigentumswohnung im Herbst 2015 gegenüber Herbst 2023 verändert ? 

Die benötigten Werte finden sich in der Auswertung Indexreihen Eigentumswohnungen unter den entsprechenden Quartalsindexwerten in der Tabelle - Eigentumswohnungen in Drei-/ und Mehrfamilienhäusern, Bestand.
 

 

Gegeben: Gebäudefaktor für eine Eigentumswohnung (Bestand) zum Stichtag 30.09.2023: 


= Indexwert zum Quartal 2023/03 aus der Tabelle: 267
 

Gesucht: Anpassung des gegebenen Gebäudefaktors zum Stichtag 30.09.2023 an den Stichtag 30.09.2015


= Indexwert zum Quartal 2015/03 aus der Tabelle: 183
 

Berechnung: 183 / 267 = Faktor von rund 0,7, d. h. in Prozent umgerechnet: 100*0,7 - 100 = - 30 %

Der Gebäudefaktor bzw. der Wohnflächenpreis (€/m²) einer Eigentumswohnung im Wiederverkauf im Landkreis Fürstenfeldbruck war im Herbst 2015 rund 30 % niedriger als im Herbst 2023. 

 

Hinweise zur Anwendung der Quartalsindexwerte

Die Mitte eines Quartals entspricht jeweils dem theoretischen Stichtag, z. B. das erste Quartal des Jahres  2024/01, entspricht dem Zeitraum 01.01.2024 bis 31.03.2024, die Mitte des Quartals, d. h. der 11.02.2024 ergibt hier den theoretischen Stichtag. Wird der 30.06. eines Jahres als Stichtag gesucht, so kann das arithmetische Mittel aus den Indexwerten des 2. und 3. Quartals des jeweiligen Stichtagjahres gebildet werden. 

Ein Beispiel: Gesucht wird der Indexwert zum Stichtag 30.06.2023 für eine Eigentumswohnung im Wiederverkauf.

Benötigt wird der Teilmarkt Indexreihen Eigentumswohnungen, hier die entsprechenden Quartalsindexwerte  in der Tabelle - Eigentumswohnungen in Drei-/ und Mehrfamilienhäusern, Bestand.

 


= Indexwert zum Stichtag 30.06.2024 = 302 + 267 / 2 = aufgerundet 285

 

Erstellung eigener Indexreihen zur Anpassung an unterschiedliche Objektqualitäten

Die abgeleiteten Preisniveaus als Wohnflächenpreise in €/ m² für die sachlichen Teilmärkte der unbebauten und bebauten Grundstücken, dargestellt in Jahres- und Quartalswerten, eröffnen die Möglichkeit eigene Indexreihen zu bilden. 

Dies könnte sinnvoll sein, wenn eine Marktentwicklung für schlechtere bzw. bessere Objekte – im Vergleich zu einem Objekt mit durchschnittlichen Wertmerkmalen -  ermittelt werden soll. 

Für die in diesen Auswertungen dargestellten Indexreihen dient der Median der jährlich bzw. quartalsweise zusammengefassten normierten Kaufpreise als Grundlage und stellt die Wohnflächenpreise für Objekte mit durchschnittlichen Wertmerkmalen dar. Das Preisniveau dieser Objekte, macht 50 % aller Kauffälle der jeweiligen Stichprobe aus, d. h. es liegt zwischen dem 1. und dem 3. Quartil, wie in diesem Beispiel zwischen 4.617 €/ m² und 6.144 €/ m². 

Für schlechtere Objekte kann eine eigene Indexreihe aus den Wohnflächenpreisen des 1. Quartils bzw. für bessere Objekte aus den Wohnflächenpreisen des 3. Quartils abgeleitet werden. Das 1. Quartil (25. Perzentil genannt) teilt die Daten unterhalb des Medianwertes in 25% der kleinsten Werte auf. Dementsprechend teil das 3. Quartil (75. Perzentil genannt) die Daten oberhalb des Medianwertes in 25% der größten Werte auf. Genau ein Viertel aller Einzelwerte sind kleiner bzw. größer als das untere bzw. obere Quartil.

Das Wohnflächenpreisniveau, das im 1. Quartil abgebildet ist, spiegelt das untere Preisniveau der ausgewerteten Kauffälle aus der jeweiligen Stichprobe wider, d. h. z. B. 25 Prozent dieser Kauffälle liegen zwischen dem niedrigsten Wohnflächenpreis (= Minimum) und 4.617 €/ m²  und entsprechen Objekten, mit Merkmalen, die am Grundstücksmarkt, geringere Wohnflächenpreise erzielen, als diejenigen Objekte mit durchschnittlichen Wertmerkmalen, deren Preisniveau über den Median abgebildet wird und 50 Prozent aller Kauffälle der Stichprobe ausmacht.

Das Wohnflächenpreisniveau im 3. Quartil bildet das obere Preisniveau der ausgewerteten Kauffälle aus der jeweiligen Stichprobe ab, d. h. 25 Prozent dieser Kauffälle liegen zwischen dem höchsten Wohnflächenpreis (= Maximum) und 6.144 €/ m² und entsprechen Objekten mit Merkmalen, die am Grundstücksmarkt höhere Wohnflächenpreise erzielen, als diejenigen Objekte mit durchschnittlichen Wertmerkmalen. 

 

Das Kostenverzeichnis Tarif-Nr. 2.I.1/1.8 vom 01.07.2012 sieht für "Auskünfte aus der Kaufpreissammlung nach § 11 BayGaV über die Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB und über sonstige Daten für die Wertermittlung nach § 13 BayGaV" folgenden allgemeinen und neuen Gebührenrahmen vor:

"20 bis 350 € je übermittelten Vergleichswert aus der Kaufpreissammlung, je übermittelten Bodenrichtwert oder je übermitteltes wertermittlungsrelevantes Datum."

Es werden nur schriftliche Auskünfte erteilt.

 

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Fürstenfeldbruck legt aufgrund des Kostenverzeichnisses folgenden Gebührenrahmen fest:

wertDaten
je Gebäudefaktor85,-- €
  
Schriftliche Bodenrichtwertauskünfte
je Bodenrichtwert25,-- €
  
Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung 
(nur für vereidigte oder zertifizierte Sachverständige)
je Vergleichspreis25,-- €
  
Verpflichtungserklärung50,-- €
  
Aktueller Geschäftsstellenbericht/ ältere Ausgaben (ab Berichtsjahr 2010)50,-- €/ 30,-- €

Eine Änderung oder weitere Anpassung des Gebührenrahmens behält sich der Gutachterausschuss vor.

Der Gutachterausschuss behält sich ferner einen höheren Gebührenansatz vor, wenn der mit der Amtshandlung verbundene Verwaltungsaufwand und die Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligten das übliche Maß im Einzelfall erheblich übersteigt.

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